進む建物の傾斜・福岡市中央区

4月27日、大阪市城東区の住宅密集地で、5階建て賃貸マンション2棟が「ハの字」形に傾いて接触したという報道があったが、福岡市中央区においても 新築賃貸ビルの施工不良が原因で、両側の建物の傾斜が進んでいる。

昨年竣工した同ビルの設計・監理は、デザイナーズマンション等を手掛け 福岡では名の知れた設計事務所(中央区)が担当、建物は 鉄筋コンクリート、地上7階地下1階建の建物だ。

平成31年は福岡市内は建設ラッシュ、施工予定ゼネコンの突然のキャンセルもあって、急遽決まったのが久留米市の 滉王㈱(ひろたか)だった。
同年5月、3メートル程掘削したところで左側に隣接する木造2階建の商店Aの床に亀裂が入り始め、右側に隣接する鉄筋3階建の賃貸ビルBからも床が傾斜しているとの異変を訴える声が上がった。
床が傾いたことで商店Aの経営者は平衡感覚がおかしくなり、賃貸ビルBのテナント飲食店は退去したという。

被害を訴えるも 滉王側は認めず工事は継続、7メートルまで掘削し亀裂や傾斜が更に大きくなった同年9月、ようやく認めた。
12月には 被害者が民間検査会社に依頼して 施工の問題点を洗い出し、その後双方が弁護士を通じ、店舗Aは補修、賃貸ビルBは買い取りと営業補償を行うことで話を進めていた。

ところが令和2年6月、県警が滉王を暴力団関係事業者として 公共工事からの排除措置通報を行ったことで、事業を停止し破産手続きに入ったのである。
それから10ヵ月経つが、管財人による債権確定の作業が未だ終わらず、補償も受けられないまま今に至っている。

現在、新築ビル内のテナントの床にはひび割れが入り、先日は商店Aの水道管が破損した。
賃貸ビルBの傾きも進行し、今にも新築ビルのダクトに接触しそうだ。

大阪のビルのように、福岡で同様の接触が起こるのも時間の問題かもしれない。

JR九州、「施工会社の報告を信じた?」

福岡市東区舞松原の傾斜マンション「ベルヴィ香椎六番館」であるが、8日、販売したJV3社の担当者が同管理組合を訪れ、杭が支持層に到達していないことを認めた上で謝罪した。

JR九州から執行役員の事業開発本部マンション事業部長が出席したが、これまでの対応について問われた際、「施工会社の報告を信じていた」と責任回避とも受け取れる発言があり、住民の一人は耳を疑ったという。

JR九州とゼネコンとの力関係を象徴する言葉だが、既報のように、「建築工事中に初期沈下を起こしており、造作工事で調整している跡があることから、傾斜を承知しながら販売していた」と日本建築検査研究所㈱が断定している。

また、施工にはJR九州が筆頭株主である九鉄工業㈱がJVとして参加していることも忘れてはならない。

住民にとって施工会社は間接的なものでしかなく、JR九州のブランドを信じて購入しているのである。

苦しいかもしれないが、今後のために矢面に立って真摯に対応することが信頼回復に繋がるのは言うまでもない。



 

傾斜マンション、JR九州社長自ら住民と対話を

JR九州は、平成31年3月期連結決算で売上高4403億円と過去最高を更新、今や首都圏などでもホテルやマンション、オフィスビル、飲食店、ドラッグストアを手掛け、九州経済を牽引するトップ企業に成長している。
令和元7月2日の大手新聞に同社社長の青柳俊彦氏のインタビュー記事が掲載され、現在売上の6割を超えるようになった鉄道以外のビジネスを始めてきた頃の苦労について語っていた。

1987年(昭和62年)に分割民営化され3000人の余剰人員の給料をどう稼ぐかが当時の経営課題で、つい先日まで駅員や運転士、車掌をしていた社員が、焼鳥屋やうどん屋、釣り堀などを始めたが簡単にいくはずがなかった。
自動車ディーラー事業は止めるに止められず、撤退するときは相当な損失を出し、熊本の住宅開発も投資額をほぼ全て損失計上するなど「失敗」の連続だった。

なるほど、今だから笑って話せる失敗が、JR九州ほどの企業にもあったのだと改めて思った。
現在MJRシリーズで一定の評価を得ているが、JR九州がマンション事業に乗り出したのは、福岡市東区のJR新駅開業に合わせて8棟のマンションを企画した頃だと思われる。
JRブランドと駅前という好立地が功を奏し忽ち完売、幸先良いスタートとなったが、8棟のうち1棟でドアが開かなくなったり雨漏りがしたりするなど、当初から構造的な瑕疵が疑われていた。
対応策として、ドアの交換や補修などで対応しその場を凌いできたが、竣工後25年目となる今年4月、民間検査会社の調査により基礎杭が支持層に最大7m到達していないことが判明、その上、建築当時マンションが傾斜していることを認識しながら造作工事で誤魔化し販売、他にも耐震関連や内装での手抜き工事などが明らかになった。

販売は3社のJVであるが、住民からしてみればJR九州ブランドで購入しており、マンションの不具合についてもJR九州なら期待を裏切らず真摯に対応してくれると信じてきたのである。
しかし、平成29年12月、JR九州は傾斜の事実は認めたものの、「原因は不明で今後調査は行わない」という報告書を送ったのを最後に、一切顔を出さなくなった。
昨年6月のJR九州の株主総会では、同マンションの対応について株主から問われた際、役員が「適切に対応していく」と回答したが、この1年間何の動きもなかった。

瑕疵が明らかになった以上、青柳社長はこれも鉄道以外のビジネスを始めた頃の「失敗」の一つと認め、今年6月の株主総会までに、自ら住民と今後について協議し道筋をつけるべきではなかろうか。

傾斜マンション・杭長の不足が判明(前)

「JR九州を信じて買ったマンションが施工不良と判りショックですが、それ以上にこれまでの対応が許せません。」
福岡市東区の傾斜マンションの住民は怒りが収まらない。

今年2月から㈱日本建築検査研究所(代表者 岩山健一氏)が傾斜原因の調査を行ってきたが、建物を支える杭の長さ不足が立証され、建設時から構造上の問題があることを知りながら販売していたことが明らかになった。

まず、建物を支える基礎杭の調査だが、傾斜が最大の1階地点のベランダ(南)側と廊下(北)側、2ヵ所をボーリングによる支持層までの深さと、磁気探査棒で杭の長さを測定、その結果、南側は支持層まで17.0mに対して杭長が9.7m、(7.3m不足)、北側は支持層まで16.0mに対して杭長11.9m(4.1m不足)という予想以上の数値となり、これまで疑義のあった杭長の不足が証明された。

次に室内の傾斜を調査、傾きの大きい1~5階までの11戸について、梁や床の傾斜角度及び内部の造作物の角度を測定したところ、全戸とも梁と床板が同一方向に傾斜している一方で、ベランダの柱やアルミサッシの縦枠は垂直に、キッチンのシンクは水平に調整して設置されていた。

建設後に不同沈下が起こり建物が傾斜していた場合は、内部の取付物も同様に傾くはずで、このことから建築工事中に初期沈下による傾きを承知していたことが判った。
(続く)