JR九州株主総会・今年もファーツリー社から株主提案

6月23日に株主総会を迎えるJR九州、昨年自社株買いを要求し「モノ言う株主」として注目されたファーツリー社(米国)が、昨年に引き続き株主提案で「定款の一部変更」と「取締役3名の選任」を求めている。

「定款の一部変更」については、JR九州が保有する全ての居住用及び商業用不動産に係る営業純利益等の開示指標を公開するよう条文の変更を、また「取締役3名の選任」については不動産投資や資産運用等、またリスクマネジメントやガバナンス等に実績のある人物3名を社外取締役として選任することとしている。

提案理由では、低い利回りでの不動産の購入や、住宅ローン融資書類の改竄やエステート・ワン㈱(福岡市)を巡るトラブルを引き起こし、3400億円もの設備投資の詳細を説明不要としてきたのは現取締役会と厳しく指摘している。

これに対しJR九州取締役会は、株主提案が求めている開示指標を定款に定めるには不適切、また会社提案の新取締役会体制が最適として、株主提案全てに反対することを決議した。

しかし弊社が報じてきたように、JR九州住宅については前社長の松尾氏の解任理由は非公表、債務超過額が8億4500万円にも拘わらず短期貸付金に約4億円を計上しており、松尾氏の時代の不透明なお金の流れは解明されないままで、JR九州が説明責任を果たしているとは言い難い状況だ。

建設・不動産業がグループ売上の約半分を占めているところに、今後コロナが鉄道事業に深刻な影響を与えることも予想され、投資家への情報公開や資金使途の説明責任が更に求められる。

昨年の株主提案では、取締役3名の選任の議案は否決されたものの、うち2名への賛成票が4割を超えていた。
旧国鉄の体質が抜けきらないJR九州に新風が吹くか、今年の株主提案に注目が集まっている。

JR九州、「施工会社の報告を信じた?」

福岡市東区舞松原の傾斜マンション「ベルヴィ香椎六番館」であるが、8日、販売したJV3社の担当者が同管理組合を訪れ、杭が支持層に到達していないことを認めた上で謝罪した。

JR九州から執行役員の事業開発本部マンション事業部長が出席したが、これまでの対応について問われた際、「施工会社の報告を信じていた」と責任回避とも受け取れる発言があり、住民の一人は耳を疑ったという。

JR九州とゼネコンとの力関係を象徴する言葉だが、既報のように、「建築工事中に初期沈下を起こしており、造作工事で調整している跡があることから、傾斜を承知しながら販売していた」と日本建築検査研究所㈱が断定している。

また、施工にはJR九州が筆頭株主である九鉄工業㈱がJVとして参加していることも忘れてはならない。

住民にとって施工会社は間接的なものでしかなく、JR九州のブランドを信じて購入しているのである。

苦しいかもしれないが、今後のために矢面に立って真摯に対応することが信頼回復に繋がるのは言うまでもない。



 

傾斜マンション、JR九州社長自ら住民と対話を

JR九州は、平成31年3月期連結決算で売上高4403億円と過去最高を更新、今や首都圏などでもホテルやマンション、オフィスビル、飲食店、ドラッグストアを手掛け、九州経済を牽引するトップ企業に成長している。
令和元7月2日の大手新聞に同社社長の青柳俊彦氏のインタビュー記事が掲載され、現在売上の6割を超えるようになった鉄道以外のビジネスを始めてきた頃の苦労について語っていた。

1987年(昭和62年)に分割民営化され3000人の余剰人員の給料をどう稼ぐかが当時の経営課題で、つい先日まで駅員や運転士、車掌をしていた社員が、焼鳥屋やうどん屋、釣り堀などを始めたが簡単にいくはずがなかった。
自動車ディーラー事業は止めるに止められず、撤退するときは相当な損失を出し、熊本の住宅開発も投資額をほぼ全て損失計上するなど「失敗」の連続だった。

なるほど、今だから笑って話せる失敗が、JR九州ほどの企業にもあったのだと改めて思った。
現在MJRシリーズで一定の評価を得ているが、JR九州がマンション事業に乗り出したのは、福岡市東区のJR新駅開業に合わせて8棟のマンションを企画した頃だと思われる。
JRブランドと駅前という好立地が功を奏し忽ち完売、幸先良いスタートとなったが、8棟のうち1棟でドアが開かなくなったり雨漏りがしたりするなど、当初から構造的な瑕疵が疑われていた。
対応策として、ドアの交換や補修などで対応しその場を凌いできたが、竣工後25年目となる今年4月、民間検査会社の調査により基礎杭が支持層に最大7m到達していないことが判明、その上、建築当時マンションが傾斜していることを認識しながら造作工事で誤魔化し販売、他にも耐震関連や内装での手抜き工事などが明らかになった。

販売は3社のJVであるが、住民からしてみればJR九州ブランドで購入しており、マンションの不具合についてもJR九州なら期待を裏切らず真摯に対応してくれると信じてきたのである。
しかし、平成29年12月、JR九州は傾斜の事実は認めたものの、「原因は不明で今後調査は行わない」という報告書を送ったのを最後に、一切顔を出さなくなった。
昨年6月のJR九州の株主総会では、同マンションの対応について株主から問われた際、役員が「適切に対応していく」と回答したが、この1年間何の動きもなかった。

瑕疵が明らかになった以上、青柳社長はこれも鉄道以外のビジネスを始めた頃の「失敗」の一つと認め、今年6月の株主総会までに、自ら住民と今後について協議し道筋をつけるべきではなかろうか。

福岡市東区・傾斜マンション⑤

問われる企業倫理

JR九州が主となり販売した「傾斜」マンションの原因調査であるが、最終報告書が出てくるのが4月末、その結果を見て住民側は法廷に持ち込むか方針を決める予定だ。

裁判になればJR九州側が時効を盾に戦うことも考えられるが、既に大手報道機関もJR九州等の企業名を出して「傾くマンション」という記事を出しており、更には新事実の手抜き工事と思える事案も判明していることから、世論が被害者側に傾くのは確実と思われ、企業倫理を問われることになるだろう。

平成7年にこのマンションが販売された際、購入者の背中を押したのは「JRブランド」だったことを忘れてはいけない。

現在JR九州が販売中のMJRシリーズも、JRのブランドだからこそ売れている。

JR九州には民営化以来、築き上げてきた企業イメージを損なうようなことはしてほしくない。

このようなことで同社の歴史に汚点を残すことなく、前述のように九州最大の交通インフラ企業として、威風堂々と九州の経済を牽引して頂きたい。(了)



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福岡市東区・傾斜マンション④

新事実!手抜き工事

JR九州が主となり販売した「傾斜」マンションであるが、重大な瑕疵と言える新事実が判明した。

㈱日本建築検査研究所が3月1日から始めた調査の中で、「構造スリット(柱際、梁上、梁下などに設ける緩衝材)」が入っていないことが判明、建物は「構造スリット」を入れる前提で構造計算がなされており、当然であるが図面には示されていた。

この他にも、住民は長年結露や黒カビに苦しんできたが、内装工事で断熱材が図面通り施工されていない箇所が幾つも見つかっている。

こうした悪質な「手抜き工事」とも言える事案も次々に明らかになっている。
これらは時効で済まされる問題と言えるだろうか。(⑤へ続く)



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福岡市東区・傾斜マンション③

住民との直接協議に応じなくなったJR九州側

JR九州が主となり販売した「傾斜」マンションは、平成28年、過去にドアを交換した5戸のうちの2戸が再びドアの開閉が困難になったことから、住民側が自主的に水平レベルの調査を行ったところ、最大高低差が98㎜あることが判明、さらに、住民側が専門家に依頼して杭の長さの調査を行い、杭が届いていないことも確認された。

このため住民側は原因究明を要請し、JR九州側が調査を行うことになった。

その結果、最大高低差104㎜の傾斜が確認されるも、同30年1月にJR九州側は住民側に「原因は分からない。今後調査は行わない」と回答、それ以降は直接住民側との協議の場を設けることはなくなった。

困った住民側は同年4月裁判所に調停を申し立てるも、双方の主張を述べただけで裁判所は和解案を示さないまま不成立に終わっている。(④へ続く)



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福岡市東区・傾斜マンション ②

時効の壁

JR九州が主となり販売した「傾斜」マンションの基礎工事は平成6年、既に25年以上が経過しており、裁判で訴えても施工から20年という期間が過ぎており、時効が成立しているため責任は問えないという意見もある。

しかし、平成7年の入居当初よりドアの開閉がしにくいことから主要構造部の欠陥を問うてきた住民に対し、JR九州側はクラックの補修やドアの交換(5戸)等で対処はしたものの、同10年に「主要構造部には問題がない」という旨の確約書を住民側に提出した。

当時は引き渡しから3年、瑕疵担保責任を問うことができたはずだが、住民側はJR九州の名前がある確約書を受け取ったことで、法的措置を取るなどの手段を取らなかった。

今回の調査で、仮に杭が支持層に到達していないことが証明されれば、JR九州側がこれまで住民側にしてきた説明が、根底から崩れることになる。(③へ続く)



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福岡市東区・傾斜マンション①

杭長検査始まる

JR九州の青柳社長は25日、新型コロナウイルスの影響で3月の鉄道収入が50%減となったと発表、収束がいつになるか先の見えない状況だが、九州最大の交通インフラ企業として危機を乗り切り、威風堂々と九州の経済を牽引して頂きたい。

ところで、平成6年の新駅開業と同時期に、JR九州が主となり販売した「傾斜」マンションの原因調査が令和2年3月1日から始まっている。

調査に当たっているのが、これまで2000件以上の欠陥住宅・マンションの原因調査・住民救済を手掛けてきた、㈱日本建築検査研究所(東京都)で、滋賀県大津市の欠陥マンション訴訟に大きく貢献した会社だ。

ちなみに、同裁判は10年にも亘り最高裁まで持ち込まれたが、今年3月、マンションを施工した南海辰村建設㈱に建て替え費用約27億円の支払いを命じる判決が出ている。

マンション傾斜の原因は、基礎となる杭が支持層(構造物を支えることができる地盤)に到達していないことが考えられ、最も沈下していると見られる箇所の杭(3本)の真横をボーリングし杭の長さを確認する予定だ。(②へ続く)



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大濠で360坪の敷地~来年1月19日~入札

福岡の高級住宅地である大濠地区は、近年分譲マンション建築が活発だが、また新たなマンション開発計画が来年早々にも決まりそうだ。

大濠2丁目のど真ん中にある360坪土地で、築40年以上の家屋が建っている物件、近隣に居住している人によれば、過去にその家の広い庭でパーティが開かれている光景を何回も見たことがあるという。

この物件の最低価格は7億7600万円。
来年1月19日に入札が行なわれる予定だが、応札を三菱地所レジデンスと広成建設が検討している模様。

ただ、三菱地所レジデンスが応札するのは十分にわかるが、JR西日本系列の広成建設は、JR九州と異なり、マンション建築は受注するものの、自ら分譲マンションの企画開発はしないはず。

ではどこのデベロッパーと組むのだろう。
過去の実績で行くと、いくつか名前が浮かぶが・・・、さてどこでしょう、わかった人は手を挙げて!。


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