ＪＲ九州（福岡市）他２社ＪＶが販売した傾斜マンション「ベルヴィ香椎六番館」（福岡市東区）の建て替えが決まった。
８日、管理組合は臨時総会を開き建て替えを議題とし、賛成多数で議決した。
来年４月から解体を始め、完成は令和５年（2023年）１月の予定という。
施工不良が原因と思われる住人の健康被害もあったことから、管理組合はＪＲ九州に対し、調査と改善を20年以上訴え続け、山が動いたのが１年前、㈱日本建築検査研究所（東京都渋谷区 代表者 岩山健一氏）に調査を依頼したことだ。
同研究所の調査で今年４月、支持層に到達していない基礎杭があることが判明し、販売会社も施工ミスを認めざるを得なくなった。
相手は大企業、しかも欠陥の証明には数百万円もの費用がかかるため、住人が同じ方向でまとまっていく必要がある。
ベルヴィ香椎六番館の場合、役員の中に企業との交渉や住人の意見の取りまとめに奔走した人物がいたことが、成功の要因と言えるだろう。
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ＪＲ九州販売の欠陥マンション建て替えへ
傾斜マンション・ＪＲ九州社長の謝罪
福岡市東区舞松原の傾斜マンション「ベルヴィ香椎６番館」は、全２９本の基礎杭のうち８本が支持層まで到達していなかったことが判明、７月２１日には販売ＪＶ３社（ＪＲ九州・福岡商事・若築建設）の社長が管理組合を訪れ、正式に謝罪をした。
２５年前の建設当時の資料は残っておらず、また現場の工事責任者も既に亡くなっており、原因の究明までは難しいと思われるが、竣工後２年目くらいから傾斜が疑われたのに対して、問題ないと誤魔化し続けてきたＪＶの責任は大きい。
謝罪の場では、販売と共に施工も手掛けた若築建設の五百蔵社長が批判を受け止め、真摯に説明を尽くしていた姿が印象的だった。
他方、ＪＲ九州の青柳社長からは謝罪の言葉はあったものの、「施工会社から杭は届いているとの報告を受けていた」と施工会社に直接の責任があると言わんばかりの内容だった。
殆どの住民がＪＲ九州のブランドを信じて購入し、傾斜が疑われた後に、管理組合が幾度となくＪＲに対応を求めてきた経緯もあり、更には施工ＪＶにはＪＲ九州グループの九鉄工業も入っていたことから、住民の一部からは青柳社長の発言には失望したとの声も聞かれた。
記者会見の後、青柳社長と同席していたＪＲ九州の澤亀愼司執行役員に、挨拶しようと会社名を名乗って名刺を差し出したところ、受け取らず小走りに会場を出て行った。
さすがに隣で見ていた新聞記者が、「謝罪会見に来た会社役員の態度ですか」と驚いていた。
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ＪＲ九州、「施工会社の報告を信じた？」
福岡市東区舞松原の傾斜マンション「ベルヴィ香椎六番館」であるが、８日、販売したＪＶ３社の担当者が同管理組合を訪れ、杭が支持層に到達していないことを認めた上で謝罪した。
ＪＲ九州から執行役員の事業開発本部マンション事業部長が出席したが、これまでの対応について問われた際、「施工会社の報告を信じていた」と責任回避とも受け取れる発言があり、住民の一人は耳を疑ったという。
ＪＲ九州とゼネコンとの力関係を象徴する言葉だが、既報のように、「建築工事中に初期沈下を起こしており、造作工事で調整している跡があることから、傾斜を承知しながら販売していた」と日本建築検査研究所㈱が断定している。
また、施工にはＪＲ九州が筆頭株主である九鉄工業㈱がＪＶとして参加していることも忘れてはならない。
住民にとって施工会社は間接的なものでしかなく、ＪＲ九州のブランドを信じて購入しているのである。
苦しいかもしれないが、今後のために矢面に立って真摯に対応することが信頼回復に繋がるのは言うまでもない。
傾斜マンション、ＪＲ九州社長自ら住民と対話を
ＪＲ九州は、平成３１年３月期連結決算で売上高４４０３億円と過去最高を更新、今や首都圏などでもホテルやマンション、オフィスビル、飲食店、ドラッグストアを手掛け、九州経済を牽引するトップ企業に成長している。
令和元７月２日の大手新聞に同社社長の青柳俊彦氏のインタビュー記事が掲載され、現在売上の６割を超えるようになった鉄道以外のビジネスを始めてきた頃の苦労について語っていた。
１９８７年（昭和６２年）に分割民営化され３０００人の余剰人員の給料をどう稼ぐかが当時の経営課題で、つい先日まで駅員や運転士、車掌をしていた社員が、焼鳥屋やうどん屋、釣り堀などを始めたが簡単にいくはずがなかった。
自動車ディーラー事業は止めるに止められず、撤退するときは相当な損失を出し、熊本の住宅開発も投資額をほぼ全て損失計上するなど「失敗」の連続だった。
現在ＭＪＲシリーズで一定の評価を得ているが、ＪＲ九州がマンション事業に乗り出したのは、福岡市東区のＪＲ新駅開業に合わせて８棟のマンションを企画した頃だと思われる。
ＪＲブランドと駅前という好立地が功を奏し忽ち完売、幸先良いスタートとなったが、８棟のうち１棟でドアが開かなくなったり雨漏りがしたりするなど、当初から構造的な瑕疵が疑われていた。
対応策として、ドアの交換や補修などで対応しその場を凌いできたが、竣工後２５年目となる今年４月、民間検査会社の調査により基礎杭が支持層に最大７ｍ到達していないことが判明、その上、建築当時マンションが傾斜していることを認識しながら造作工事で誤魔化し販売、他にも耐震関連や内装での手抜き工事などが明らかになった。
販売は３社のＪＶであるが、住民からしてみればＪＲ九州ブランドで購入しており、マンションの不具合についてもＪＲ九州なら期待を裏切らず真摯に対応してくれると信じてきたのである。
しかし、平成２９年１２月、ＪＲ九州は傾斜の事実は認めたものの、「原因は不明で今後調査は行わない」という報告書を送ったのを最後に、一切顔を出さなくなった。
昨年６月のＪＲ九州の株主総会では、同マンションの対応について株主から問われた際、役員が「適切に対応していく」と回答したが、この１年間何の動きもなかった。
瑕疵が明らかになった以上、青柳社長はこれも鉄道以外のビジネスを始めた頃の「失敗」の一つと認め、今年６月の株主総会までに、自ら住民と今後について協議し道筋をつけるべきではなかろうか。
傾斜マンション・杭長の不足が判明（後）
検査を行った㈱日本建築検査研究所代表取締役の岩山健一氏は、今回の調査で初期沈下を認識した上でマンションを販売し、その後も不具合が出て瑕疵を疑う住民に対し虚偽の説明で押し通してきたことについて、不誠実で悪質と批判した。
住民側はこれまで、ドアの開閉が困難になったり建物各所でひび割れが繰り返されてきたことから、売主側に原因の徹底究明を再三申し入れてきた。
売主側は一通りの調査を行い、平成２９年１２月２７日付の報告書で、「杭は支持層以下まで到達していると考えられる」、「建物の傾斜が不具合の原因であることは否定できない」という内容を住民側に伝える。
それに対し、住民側がＪＲ九州マンション事業部の担当者に「今後、建物が傾斜した原因の追究はしないのか」とメールで確認したところ、売主側はそれを認め、以後住民側と協議が行われることはなかった。
困り果てた住民側は同３０年５月に補修工事を求めて調停を申し立てたが、売主側から歩み寄ることはなく翌年５月に不成立に終わる。
その後、住民側は日本建築検査研究所の岩山氏とコンタクトを取り、大きな後ろ盾を得ることとなった。
２５年もの間、専門的な知識もない住民側は、捏造されたデータ等で「構造上の問題はない」と言いくるめられてきたが、今回の調査結果をもって訴訟を検討中だ。
「負の遺産」を受け継いだ売主側にとって難しい案件と思われるが、マスコミが注目する中で法廷で争うか、それとも瑕疵を認め補償を前提に管理組合とテーブルに着くか、大きな岐路に立たされていることは間違いない。（了）
傾斜マンション・杭長の不足が判明（前）
「ＪＲ九州を信じて買ったマンションが施工不良と判りショックですが、それ以上にこれまでの対応が許せません。」
福岡市東区の傾斜マンションの住民は怒りが収まらない。
今年２月から㈱日本建築検査研究所（代表者 岩山健一氏）が傾斜原因の調査を行ってきたが、建物を支える杭の長さ不足が立証され、建設時から構造上の問題があることを知りながら販売していたことが明らかになった。
まず、建物を支える基礎杭の調査だが、傾斜が最大の１階地点のベランダ(南)側と廊下(北)側、２ヵ所をボーリングによる支持層までの深さと、磁気探査棒で杭の長さを測定、その結果、南側は支持層まで１７.０ｍに対して杭長が９.７ｍ、（７.３ｍ不足）、北側は支持層まで１６.０ｍに対して杭長１１.９ｍ（４.１ｍ不足）という予想以上の数値となり、これまで疑義のあった杭長の不足が証明された。
次に室内の傾斜を調査、傾きの大きい１～５階までの１１戸について、梁や床の傾斜角度及び内部の造作物の角度を測定したところ、全戸とも梁と床板が同一方向に傾斜している一方で、ベランダの柱やアルミサッシの縦枠は垂直に、キッチンのシンクは水平に調整して設置されていた。
建設後に不同沈下が起こり建物が傾斜していた場合は、内部の取付物も同様に傾くはずで、このことから建築工事中に初期沈下による傾きを承知していたことが判った。
（続く）
福岡市東区・傾斜マンション⑤
問われる企業倫理
JR九州が主となり販売した「傾斜」マンションの原因調査であるが、最終報告書が出てくるのが４月末、その結果を見て住民側は法廷に持ち込むか方針を決める予定だ。裁判になればJR九州側が時効を盾に戦うことも考えられるが、既に大手報道機関もJR九州等の企業名を出して「傾くマンション」という記事を出しており、更には新事実の手抜き工事と思える事案も判明していることから、世論が被害者側に傾くのは確実と思われ、企業倫理を問われることになるだろう。
平成７年にこのマンションが販売された際、購入者の背中を押したのは「JRブランド」だったことを忘れてはいけない。
現在JR九州が販売中のMJRシリーズも、JRのブランドだからこそ売れている。
JR九州には民営化以来、築き上げてきた企業イメージを損なうようなことはしてほしくない。
このようなことで同社の歴史に汚点を残すことなく、前述のように九州最大の交通インフラ企業として、威風堂々と九州の経済を牽引して頂きたい。（了）
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福岡市東区・傾斜マンション④
新事実！手抜き工事
JR九州が主となり販売した「傾斜」マンションであるが、重大な瑕疵と言える新事実が判明した。㈱日本建築検査研究所が３月１日から始めた調査の中で、「構造スリット（柱際、梁上、梁下などに設ける緩衝材）」が入っていないことが判明、建物は「構造スリット」を入れる前提で構造計算がなされており、当然であるが図面には示されていた。
この他にも、住民は長年結露や黒カビに苦しんできたが、内装工事で断熱材が図面通り施工されていない箇所が幾つも見つかっている。
こうした悪質な「手抜き工事」とも言える事案も次々に明らかになっている。
これらは時効で済まされる問題と言えるだろうか。（⑤へ続く）
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福岡市東区・傾斜マンション③
住民との直接協議に応じなくなったJR九州側
JR九州が主となり販売した「傾斜」マンションは、平成28年、過去にドアを交換した5戸のうちの2戸が再びドアの開閉が困難になったことから、住民側が自主的に水平レベルの調査を行ったところ、最大高低差が98㎜あることが判明、さらに、住民側が専門家に依頼して杭の長さの調査を行い、杭が届いていないことも確認された。このため住民側は原因究明を要請し、JR九州側が調査を行うことになった。
その結果、最大高低差104㎜の傾斜が確認されるも、同30年1月にJR九州側は住民側に「原因は分からない。今後調査は行わない」と回答、それ以降は直接住民側との協議の場を設けることはなくなった。
困った住民側は同年4月裁判所に調停を申し立てるも、双方の主張を述べただけで裁判所は和解案を示さないまま不成立に終わっている。（④へ続く）
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福岡市東区・傾斜マンション ②
時効の壁
JR九州が主となり販売した「傾斜」マンションの基礎工事は平成6年、既に25年以上が経過しており、裁判で訴えても施工から20年という期間が過ぎており、時効が成立しているため責任は問えないという意見もある。しかし、平成７年の入居当初よりドアの開閉がしにくいことから主要構造部の欠陥を問うてきた住民に対し、JR九州側はクラックの補修やドアの交換（５戸）等で対処はしたものの、同10年に「主要構造部には問題がない」という旨の確約書を住民側に提出した。
当時は引き渡しから３年、瑕疵担保責任を問うことができたはずだが、住民側はJR九州の名前がある確約書を受け取ったことで、法的措置を取るなどの手段を取らなかった。
今回の調査で、仮に杭が支持層に到達していないことが証明されれば、JR九州側がこれまで住民側にしてきた説明が、根底から崩れることになる。（③へ続く）
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福岡市東区・傾斜マンション①
杭長検査始まる
JR九州の青柳社長は25日、新型コロナウイルスの影響で3月の鉄道収入が50％減となったと発表、収束がいつになるか先の見えない状況だが、九州最大の交通インフラ企業として危機を乗り切り、威風堂々と九州の経済を牽引して頂きたい。ところで、平成6年の新駅開業と同時期に、JR九州が主となり販売した「傾斜」マンションの原因調査が令和２年３月１日から始まっている。
調査に当たっているのが、これまで2000件以上の欠陥住宅・マンションの原因調査・住民救済を手掛けてきた、㈱日本建築検査研究所（東京都）で、滋賀県大津市の欠陥マンション訴訟に大きく貢献した会社だ。
ちなみに、同裁判は10年にも亘り最高裁まで持ち込まれたが、今年３月、マンションを施工した南海辰村建設㈱に建て替え費用約27億円の支払いを命じる判決が出ている。
マンション傾斜の原因は、基礎となる杭が支持層（構造物を支えることができる地盤）に到達していないことが考えられ、最も沈下していると見られる箇所の杭（３本）の真横をボーリングし杭の長さを確認する予定だ。（②へ続く）
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ＪＲブランドのマンションでトラブル
福岡市内の分譲マンションで、壁面のひび割れや玄関ドアが開かない等の問題が起こり、管理組合と売主との間でトラブルとなっている。
同マンションは、ＪＲ九州が平成６年の新駅開業に合わせて販売したもので、販売価格は３０００万円前後、ＪＲブランドで人気が集まり、倍率３０倍の部屋もあったという。
ところが、入居後２年目にして建物のひび割れが見つかった他、玄関ドアが開かない部屋が複数あることがわかり、５戸については玄関ドアの取り替えで対応することとなった。
その際、構造上の欠陥が疑う声もあったが、売主側から「主要構造部分への影響がない」との確約書が管理組合に提出され、一旦は落ち着いていた。
その後約２０年が過ぎ、玄関ドアを交換した５戸のうち２戸のドアが同２８年に再び開閉困難となったため、管理組合が独自に建物のレベル調査や杭長検査等を実施、レベルの高低差が９８ｍｍあることや基礎杭の一部が支持層に達してない等の衝撃的な結果を得た。
管理組合が売主側に原因究明を求めたところ、売主側は測定の結果最大高低差１０４ｍｍの傾斜や多数のクラック、玄関ドア三方枠の歪みは認めたものの、杭の調査では支持層まで届いているので傾斜の原因が杭と断定することは難しいと主張、更に、原因は特定できないが今後の調査は行わないと回答した。
同３０年５月、管理組合側は裁判所に調停を申請したが、裁判所は調停案を出さないまま不成立に終わっている。
今後管理組合側は基礎杭の状況を含め建物の安全性について、再調査を行った上で対応を決めるとしているが、仮に基礎杭の支持層への未到達が確認され、違法性があったとしても、施工から２０年が過ぎているため、法的責任は問われないとの見方も一部にある。
２０年で１００ｍｍ傾いたとすれば、今後も傾きがさらに大きくなり、倒壊の恐れが出てくることが危惧される。
ＪＲ九州はこの件につき適切に対処しているとの立場であるが、ＪＲブランドを信じた住民が不安な毎日を過ごしていることは事実である。
年末から全国ネットの情報番組で、この問題が放送されるなど注目され始めており、今後のＪＲ九州の対応に関心が集まっている。
